小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，亦称乡产权房。
小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
一、小产权房和大产权房的区别有哪些
1、小产权房
（1）小产权房的房产证由乡镇颁发，职工并没有实际的产权。
（2）职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。
（3）小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
2、大产权房
（1）大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
（2）职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的。
（3）大产权房的用地是由国家（也就是当地）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
二、小产权房存在的风险都有哪些
1、法律风险
因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法机关处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护。
2、质量安全无法保证
一些小产权房开发商为赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
3、面临被拆除的风险
属于违法用地、违法建设的小产权房，如果和国家的规划相冲突，很有可能被拆除，购房者的利益很难得到保障。